סעיף 197 לחוק התכנון והבניה עוסק בפיצוי בגין ירידת ערך של נכס עקב שינוי תכנוני, כלומר כאשר תב"ע (תכנית בניין עיר) חדשה משנה את ייעוד הקרקע או מגבילה את השימושים האפשריים בנכס. סעיף זה מאפשר לבעלי נכסים המושפעים משינויים תכנוניים לתבוע פיצוי בגין ירידת ערך שנגרמה להם בעקבות שינוי התכנון.

העיקרון המרכזי בסעיף 197
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע כי בעל נכס יכול להיות זכאי לפיצוי בגין ירידת ערך של הנכס עקב שינוי בתב"ע, כלומר אם יש הפחתה בערך הנכס בעקבות תכניות בניין עיר חדשות או שינויים בתב"ע, ניתן להגיש בקשה לפיצוי.
הירידה בערך עשויה להיגרם כתוצאה משינויים כמו:
– שינוי ייעוד הקרקע (למשל, קרקע חקלאית שהופכת לייעוד ציבורי ומופקעת).
– הגבלות תכנוניות (כגון צמצום זכויות בנייה, קווים של שמירה על שטחים ירוקים או שמורות טבע).
– הגבלות בנייה (כגון קביעת קווי בניין חדשים שמפחיתים את שטח הבנייה המותר, קומות, זכויות בניה קטנות יותר וכיו"ב).
– תכנית המפקיעה זכויות במקרקעין.

תנאים להחלת סעיף 197
על מנת להחיל את סעיף 197, על בעל הנכס להוכיח כי:
1. היה שינוי בתכנית התב"ע (תכנית בניין עיר).
2. השינוי גרם לירידת ערך של הנכס – כלומר, השינוי בתכנון פוגע בשווי הנכס בצורה כזו שבעל הנכס רואה ירידה בערך.
3. בעל הנכס יוכל להגיש תביעה לפיצוי בגין ירידת הערך, שהיא בדרך כלל תביעה כספית.

ההליך לקבלת פיצוי לפי סעיף 197
– הגשת בקשה: יש להגיש בקשה לפיצוי לרשות המוסמכת (הוועדה המקומית לתכנון ובנייה), אשר תבחן את הבקשה על פי הקריטריונים הקבועים בחוק.
– הערכת ירידת הערך: במקרים רבים תבוצע הערכה של ירידת הערך על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, שיבצע הערכה אובייקטיבית של השווי החדש של הנכס אחרי השינוי בתכנון.
– החלטת הוועדה המקומית: הוועדה המקומית תבחן את הבקשה ותחליט אם יש מקום לפיצוי ובאיזה גובה.
– ערעור: אם בעל הנכס לא מרוצה מההחלטה, הוא יכול להגיש ערעור על ההחלטה בפני ועדת ערר.

מהם הקריטריונים לפיצוי?
הפיצוי שיינתן בגין ירידת ערך של הנכס יהיה על פי גובה ההפסד שנגרם, כלומר:
– ההפרש בין שווי הנכס לפני השינוי התכנוני לבין שוויו אחרי השינוי.
– הפיצוי יכול לכלול את ההפסדים הכלכליים שנגרמו לבעל הנכס כתוצאה מהשינוי, כולל ירידה בביקוש לנכס, פגיעות בשימושים אפשריים או צמצום זכויות בנייה.

המצבים בהם סעיף 197 לא חל
סעיף 197 לא חל במקרים בהם:
– השינוי התכנוני לא גרם לירידת ערך בפועל.
– השינוי בתכנית היה לטובת בעל הנכס (כמו הגדלת זכויות בנייה או שינוי ייעוד לטובת שימוש טוב יותר).
– מדובר בשינוי תכנוני שלא משפיע ישירות על הנכס המדובר.

לסיכום
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מתייחס לפיצוי בגין ירידת ערך של נכס שנגרם כתוצאה משינוי בתכנון או בייעוד הקרקע. אם שינוי בתכנית גרם לירידת ערך של הנכס, בעל הנכס יכול להגיש בקשה לפיצוי. הפיצוי יתבסס על הערכת שמאי של ירידת הערך שנגרמה לנכס, וההליך כולל את הגשת הבקשה, הערכת השווי, קבלת החלטה מהוועדה המקומית וערעור אם יש צורך.

במקרה שלפנינו שבו ייצגתי את "חברת קהילת ציון אמריקאית":
אני טענתי לירידת ערך של 794,000 ₪.
שמאי הוועדה המקומית בתגובה, טען לירידת ערך כוללת של 60,000 ₪!
השמאי המכריע פסק = 542,856 ₪ !!!
שימרו על זכויותיכם.