לעמוד צור קשר לעמוד פרופיל המשרד לעמוד ראשי


כל החדשות

"מימוש זכויות" - היטל השבחה

: תאריך הוספה 2010-02-10


התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965, קובעת את הזכות של הרשות המקומית לגבות היטל השבחה בגין השבחה שנוצרה במקרקעין בעקבות: אישור תכנית בנין עיר ו/או קבלת הקלה ו/או שימוש חורג.
בנוסף, הועדה רשאית לדחות את "השומה" (הערכת המקרקעין) בגין אלו, עד למועד "מימוש הזכויות" במקרקעין.

"מימוש זכויות" במקרקעין, אחת מאלה:
1. קבלת היתר לבניה או לשימוש.
2. התחלת השימוש בהם בפועל.
3. העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, או הענקת זכויות הטעונה רישום בפנקסי
המקרקעין.

כזה היה המקרה שהגיע לטיפולי ובו ייצגתי את הבעלים שנדרשו לתשלום היטל השבחה בגין אישור תכנית בנין עיר מס' טב /34 בקרית טבעון, כאשר "מימוש הזכויות", לטענת הועדה, היינו חידוש חוזה החכירה עם מ.מ.י (מינהל מקרקעי ישראל), ורישום הזכויות החדשות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין).
המחלוקת נסבה סביב גובה החיוב בהיטל ובנוסף סביב השאלה האם מתקיים כאן "מימוש זכויות" , מחלוקת שנדונה אצל שמאי מכריע.
שמאי הועדה העריך את ההשבחה בגין אישור התכנית ב- 16,544$.
הערכתי הועמדה על סך של 7,563$, בנוסף לכך טענתי כי הועדה שגתה בדרישתה לחייב בהיטל השבחה מכיוון שלא התקיימו התנאים "למימוש זכויות", כמוגדר עפ"י החוק ולכן על הועדה "להתאזר בסבלנות" עד שיתמלאו התנאים לכך.
בישיבה שהתקיימה במשרדו של השמאי המכריע, טען שמאי הועדה כי לעניין שאלת "מימוש הזכויות" נמתין עד לקבלת חוות דעתו של היועץ המשפטי של הועדה.
בחוות הדעת של היועץ המשפטי של הועדה, התייחס היועץ לשאלה שהתעוררה: האם חידוש חוזה חכירה אם מ.מ.י מהווה "מימוש זכויות" כהגדרתו בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (היטל השבחה) ? ובתשובתו לשאלה: "…חוזה חכירה היינו חוזה שתקופתו קצובה לפרק זמן מסוים וחתימה על חוזה חכירה חדש/חידוש חוזה חכירה, מעניק לחוכר זכויות חדשות שלא היו לו קודם לכן… עם זאת במידה וחוזה החכירה המקורי קובע …אופציה להארכתו…כי אז חוזה החכירה החדש שיחתם - חידוש חוזה החכירה לא יהווה מימוש זכויות, אולם… זהו חריג לכלל".
בתשובתי לחוות הדעת המשפטית טענתי, בין שאר הדברים, כי החוזה המקורי שבידי הבעלים כולל בתוכו אופציה להארכה לתקופה נוספת של 49 שנים, הפוטר את הבעלים מהחבות בהיטל, אך גם במידה וחל היטל השבחה אזי זהות הנישום הנכון היינו מ.מ.י, מכיוון שהוא זה שהעניק למבקש זכות חדשה במקרקעין והוא הנישום הנכון ולא מקבל הזכות. ההיטל מוטל על בעל המקרקעין המוכר או מחכיר זכות במקרקעין ולא על הקונה.

השמאי המכריע קיבל את טענותיי וקבע:
לעניין ההשבחה קבע: סך 10,000$ (הפחתה של כ – 40%, המסתכמים ב - 6,544$).
לעניין מימוש הזכויות קבע: "לא התקיים מימוש זכויות החוכרים, טרם הגיע מועד תשלום היטל ההשבחה".



הכותב היינו שמאי מקרקעין מוסמך, בעל משרד לשמאות מקרקעין, חבר לשכת שמאי המקרקעין בישראל.